Sprzedaż odziedziczonego mieszkania jest możliwa, ale przed zawarciem umowy trzeba ustalić, kto jest spadkobiercą, w jakich udziałach dziedziczy i czy konieczne jest przeprowadzenie działu spadku.
To, co trzeba zrobić przed sprzedażą, zależy przede wszystkim od tego, kto odziedziczył mieszkanie i na jakiej podstawie. Inaczej wygląda sytuacja, gdy jesteś jedynym spadkobiercą, a inaczej, gdy mieszkanie odziedziczyło kilka osób. Znaczenie ma również to, czy nabycie spadku zostało już formalnie potwierdzone i czy spadkobiercy są zgodni co do tego, co zrobić z mieszkaniem.
Jestem jedynym spadkobiercą. Czy mogę sprzedać odziedziczone mieszkanie?
Tak.
Jeżeli jesteś jedynym spadkobiercą, nie ma potrzeby przeprowadzania działu spadku. Najpierw trzeba jednak potwierdzić, że to właśnie Ty jesteś spadkobiercą.
Może to nastąpić na dwa sposoby:
- przez prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, albo
- przez zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza.
Samo nabycie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia potwierdza natomiast, kto jest spadkobiercą.
Przykład
Ojciec zmarł i pozostawił mieszkanie. Nie miał małżonka ani innych dzieci, a Ty jesteś jego jedynym spadkobiercą ustawowym.
Po potwierdzeniu nabycia spadku możesz sprzedać mieszkanie. Nie trzeba najpierw przeprowadzać działu spadku, ponieważ nie ma innych spadkobierców, pomiędzy którymi trzeba byłoby podzielić majątek.
Przed zawarciem umowy sprzedaży trzeba oczywiście przygotować dokumenty wymagane przez notariusza i sprawdzić stan prawny mieszkania.
Mieszkanie odziedziczyłem na podstawie testamentu. Czy mogę je sprzedać?
Tak, ale najpierw trzeba formalnie potwierdzić nabycie spadku.
Sam testament nie zastępuje postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku ani aktu poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli na podstawie testamentu jesteś jedynym spadkobiercą, po potwierdzeniu swoich praw możesz sprzedać mieszkanie.
W przypadku dziedziczenia na podstawie testamentu trzeba jednak pamiętać, że ustalenie kręgu spadkobierców może wymagać udziału w czynności również osób, które dziedziczyłyby po zmarłym na podstawie ustawy. Może to mieć znaczenie dla czasu potrzebnego do przeprowadzenia formalności.
Jeżeli natomiast testament powołuje do spadku kilka osób, sytuacja będzie wyglądała inaczej.
Dlatego przed sprzedażą warto ustalić nie tylko czy istnieje testament, ale przede wszystkim kto ostatecznie jest spadkobiercą i w jakich udziałach.
Mieszkanie odziedziczyło kilka osób. Czy trzeba najpierw zrobić dział spadku?
Nie zawsze.
Jeżeli mieszkanie odziedziczyło kilka osób, a wszyscy chcą je sprzedać, nie trzeba przeprowadzać działu spadku tylko po to, żeby sprzedać mieszkanie.
Przykład
Po śmierci matki mieszkanie odziedziczyli mąż i dwoje dzieci.
Cała trójka chce sprzedać mieszkanie i podzielić między siebie uzyskaną cenę zgodnie z udziałami.
W takiej sytuacji, po potwierdzeniu praw do spadku, spadkobiercy mogą wspólnie zawrzeć umowę sprzedaży. Dział spadku nie musi poprzedzać sprzedaży.
Czytaj także: Stwierdzenie nabycia spadku nie dzieli majątku – czym różni się od działu spadku?
Co jednak, jeżeli spadkobiercy nie chcą wspólnie sprzedać mieszkania?
Jeżeli jeden ze spadkobierców nie zgadza się na sprzedaż mieszkania, trzeba rozważyć inne rozwiązanie, w szczególności dział spadku.
Może on doprowadzić do tego, że mieszkanie przypadnie jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych. Jeżeli nie ma porozumienia, o sposobie podziału może zdecydować sąd.
Warto pamiętać, że do czasu działu spadku sytuacja kilku spadkobierców jest szczególna. Nie można traktować każdego składnika spadku tak, jakby każdy ze spadkobierców był już jego wyłącznym właścicielem. Kodeks cywilny przewiduje dla tego okresu odrębne zasady.
Co trzeba sprawdzić przed sprzedażą odziedziczonego mieszkania?
Zanim mieszkanie zostanie wystawione na sprzedaż, warto uporządkować kilka podstawowych kwestii.
1. Kto jest spadkobiercą?
Trzeba ustalić, czy dziedziczenie nastąpiło na podstawie ustawy czy testamentu oraz kto ostatecznie nabył spadek.
2. Czy nabycie spadku zostało potwierdzone?
Potrzebne będzie prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
3. Ilu jest spadkobierców?
Jeżeli jest tylko jeden – dział spadku nie będzie potrzebny.
Jeżeli jest kilku – trzeba ustalić, czy wszyscy chcą wspólnie sprzedać mieszkanie, czy potrzebny będzie dział spadku.
4. Co wynika z księgi wieczystej?
Należy sprawdzić aktualny stan prawny mieszkania, w tym wpisy dotyczące własności, hipotek czy innych praw i roszczeń.
Samo nabycie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy, a nie dopiero w momencie wpisania spadkobiercy do księgi wieczystej. Przed sprzedażą trzeba jednak zadbać o dokumenty pozwalające notariuszowi prawidłowo ustalić stan prawny nieruchomości.
5. Czy sprzedaż będzie miała konsekwencje podatkowe?
To również warto sprawdzić przed sprzedażą.
Przy sprzedaży nieruchomości odziedziczonej w spadku pięcioletni okres, po którego upływie sprzedaż nie podlega PIT, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana przez spadkodawcę, a nie od dnia śmierci i nie od dnia stwierdzenia nabycia spadku.
Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem właściwego pięcioletniego okresu, trzeba sprawdzić zasady rozliczenia podatku oraz możliwość zastosowania odpowiednich kosztów lub ulg.
Odziedziczyłem mieszkanie – co zrobić krok po kroku?
Jeżeli chcesz sprzedać odziedziczone mieszkanie, zacznij od odpowiedzi na kilka pytań:
- Kto dziedziczy?
- Na podstawie ustawy czy testamentu?
- Czy nabycie spadku zostało już potwierdzone?
- Czy jest jeden spadkobierca, czy kilku?
- Czy wszyscy chcą sprzedać mieszkanie?
- Jaki jest stan prawny mieszkania i księgi wieczystej?
- Czy sprzedaż będzie miała skutki podatkowe?
Dopiero wtedy wiadomo, czy wystarczy przygotowanie dokumentów do sprzedaży, czy wcześniej potrzebne będzie dodatkowe postępowanie, np. dział spadku.
FAQ
Czy mogę sprzedać mieszkanie zaraz po śmierci właściciela?
Nie wystarczy sam fakt śmierci. Najpierw trzeba ustalić i odpowiednio udokumentować, kto jest spadkobiercą. Do sprzedaży konieczne będzie wykazanie tytułu prawnego do nieruchomości.
Czy muszę zrobić dział spadku przed sprzedażą mieszkania?
Nie zawsze. Jeżeli kilku spadkobierców chce wspólnie sprzedać mieszkanie, dział spadku nie musi poprzedzać sprzedaży.
Czy testament wystarczy, żeby sprzedać mieszkanie?
Nie. W przypadku dziedziczenia testamentowego trzeba również potwierdzić nabycie spadku – przez sąd albo u notariusza.
Co jeśli jeden ze spadkobierców nie zgadza się na sprzedaż?
Wtedy nie można sprzedać całego mieszkania bez jego udziału. W zależności od sytuacji możliwy jest m.in. dział spadku, również sądowy.
Czy muszę czekać 5 lat od śmierci spadkodawcy, żeby sprzedać mieszkanie bez podatku?
Nie zawsze. Pięcioletni okres nie jest liczony od dnia śmierci spadkodawcy. Przy sprzedaży nieruchomości odziedziczonej w spadku liczy się go od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana przez spadkodawcę. Jeżeli więc spadkodawca posiadał mieszkanie przez odpowiednio długi czas, jego sprzedaż przez spadkobiercę może nastąpić bez PIT, nawet jeśli od śmierci nie minęło jeszcze 5 lat.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – kiedy warto skonsultować sprawę?
Jeżeli jesteś jedynym spadkobiercą i sytuacja prawna nieruchomości jest prosta, sprzedaż może być stosunkowo nieskomplikowana.
Więcej kwestii do uporządkowania pojawia się, gdy spadkobierców jest kilku, istnieje testament, nie przeprowadzono jeszcze działu spadku, któryś ze spadkobierców nie zgadza się na sprzedaż albo stan księgi wieczystej nie odpowiada aktualnej sytuacji.
W takich przypadkach warto najpierw ustalić, co dokładnie trzeba zrobić, aby sprzedaż była możliwa.
Kancelaria KARP Adwokaci w Białymstoku zajmuje się sprawami dotyczącymi dziedziczenia, stwierdzenia nabycia spadku oraz działu spadku. Pomagamy również uporządkować sytuację prawną nieruchomości odziedziczonych po bliskich.